Σε γενικές γραμμές, για την έναρξη λειτουργίας ισχύουν τα εξής:

• Εγγραφή στο Μητρώο & ΑΜΑ
  Κάθε ακίνητο που διατίθεται σε πλατφόρμες όπως η Airbnb πρέπει να εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να λαμβάνει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος εμφανίζεται δημόσια στις καταχωρήσεις.
  Δεν απαιτείται άδεια από τον ΕΟΤ.
• Ποιος θεωρείται Διαχειριστής
  Την εγγραφή στο Μητρώο την πραγματοποιεί το πρόσωπο (ιδιώτης ή εταιρεία) που θεωρείται Διαχειριστής του ακινήτου.
  Αν αυτός δεν είναι ο ιδιοκτήτης, απαιτείται σύμβαση μίσθωσης μεταξύ ιδιοκτήτη και διαχειριστή. Ο Διαχειριστής υποχρεούται να δηλώνει κάθε διαμονή στο Μητρώο έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη.
• Προϋποθέσεις λειτουργίας στη βραχυχρόνια μίσθωση
  Από τον Οκτώβριο του 2025 ισχύουν ελάχιστες προϋποθέσεις για τη νόμιμη λειτουργία ενός ακινήτου σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως π.χ. ασφάλεια αστικής ευθύνης, τακτικό πιστοποιητικό απεντόμωσης, πιστοποιητικό ηλεκτρικής εγκατάστασης, βασικά είδη ασφαλείας (π.χ. πυροσβεστήρας, ανιχνευτής καπνού, φαρμακείο).

Τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογούνται όπως και εκείνα από μακροχρόνιες μισθώσεις, σύμφωνα με την ισχύουσα φορολογική κλίμακα.

Παράλληλα, από τον Ιανουάριο του 2024 έχουν επιβληθεί επιπλέον:

• ΦΠΑ: 13%
• Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Αλλαγή: 2 € ή 8 € ανά ημέρα διαμονής, ανάλογα με την περίοδο

• Όριο ακινήτων ανά ιδιώτη
  Ένας ιδιώτης μπορεί να διαθέτει έως δύο ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση.
  Για τρίτο και άνω απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας ή ανάθεση σε επιχείρηση διαχείρισης.
• Περιορισμοί για τον Δήμο Αθηναίων
  Από τον Ιανουάριο του 2025 απαγορεύεται η ένταξη νέων ακινήτων σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης (όσων δεν είχαν λάβει ΑΜΑ πριν το 2025) στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.
  Ακίνητα που είχαν λάβει για πρώτη φορά ΑΜΑ πριν το 2025 διατηρούν το δικαίωμα επανένταξης στη βραχυχρόνια μίσθωση, ακόμη και μετά από διακοπή, καθώς και το δικαίωμα κατάργησης και επανέκδοσης νέου ΑΜΑ σε περίπτωση αλλαγής διαχειριστή, μισθωτή ή ιδιοκτήτη.
• Περιορισμοί που δεν ισχύουν
  Παρά όσα έχουν κατά καιρούς ακουστεί ή γραφτεί, δεν ισχύει σήμερα κανένας περιορισμός στον αριθμό ημερών λειτουργίας ενός ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση (π.χ. 90 ημέρες) ή στο ανώτατο ετήσιο εισόδημα που μπορεί αυτό να αποφέρει.

Η απάντηση δεν είναι ίδια για όλους και καλό είναι να δοθεί αφού εξεταστούν ορισμένοι βασικοί παράγοντες, όπως π.χ. οι εξής:

• η τοποθεσία του ακινήτου και η πραγματική ζήτηση της περιοχής
• το μέγεθος, η διαρρύθμιση και τα χαρακτηριστικά του χώρου
• τα έσοδα που μπορεί να αποφέρει σήμερα μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης σε σύγκριση με τη βραχυχρόνια
• το ισχύον νομικό και φορολογικό πλαίσιο και οι επιλογές που προσφέρει
• αν σκοπεύετε να διαχειριστείτε το ακίνητο μόνοι σας ή να το αναθέσετε σε επαγγελματίες
• το κόστος διαμόρφωσης, εξοπλισμού και προετοιμασίας του χώρου
• ο χρόνος που θεωρείτε αποδεκτό για την απόσβεση της όποιας επένδυσής σας

Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποτελέσει μια ιδιαίτερα αποδοτική επιλογή, όταν εφαρμοστεί σωστά και με ρεαλιστικές προσδοκίες.

Αν χρειάζεστε βοήθεια για να αξιολογήσετε αντικειμενικά το ακίνητό σας και τις δυνατότητές του, μπορούμε να το εξετάσουμε μαζί και να σας προτείνουμε την καταλληλότερη στρατηγική.

Η τοποθεσία και το μέγεθος ενός ακινήτου είναι σημαντικοί παράγοντες, όμως δεν είναι οι μόνοι — ούτε πάντα οι καθοριστικοί.

Υπάρχουν συγκεκριμένα στοιχεία που, όταν συνδυαστούν σωστά, αυξάνουν σημαντικά τις πιθανότητες ένα ακίνητο να ξεχωρίσει και να αποδώσει.

Ενδεικτικά, βασικό ρόλο παίζουν:

• η δυνατότητα φιλοξενίας τουλάχιστον 4 επισκεπτών, ώστε να απευθύνεται σε μεγαλύτερο εύρος ταξιδιωτών
• η αίσθηση “καινούριου”, είτε μέσω ανακαίνισης είτε μέσω σωστής συντήρησης, καθαριότητας και ανανέωσης εξοπλισμού
• οι απαραίτητες παροχές, όπως σωστός εξοπλισμός κουζίνας, άνετα κρεβάτια, γρήγορο Wi-Fi και ό,τι θεωρείται πλέον δεδομένο από τον επισκέπτη
• η διακόσμηση, που δεν χρειάζεται να είναι ακριβή, αλλά να έχει συνοχή, χαρακτήρα και κάποιο στοιχείο που να τραβά το βλέμμα και να ξεχωρίζει στις φωτογραφίες
• η επαγγελματική φωτογράφιση, που είναι καθοριστική για την online προβολή και συχνά κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο που απλώς «υπάρχει» και σε ένα ακίνητο που επιλέγεται
• η ένταξη σε προφίλ αναγνωρισμένου οικοδεσπότη, όπως ενός Superhost, που προσφέρει από την αρχή μεγαλύτερη εμπιστοσύνη στους επισκέπτες
• η σωστή τιμολόγηση, προσαρμοσμένη στη ζήτηση, την εποχικότητα και τον ανταγωνισμό, ώστε το ακίνητο να παραμένει ελκυστικό χωρίς να υποτιμάται
• η απόκτηση θετικών κριτικών σε σύντομο χρονικό διάστημα, που ενισχύει την προβολή και τη θέση του ακινήτου στα αποτελέσματα της πλατφόρμας.

Το ζητούμενο δεν είναι το τέλειο ακίνητο, αλλά η σωστή και συνδυαστική εφαρμογή των παραπάνω. Εκεί βρίσκεται συνήθως και η διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο που απλώς συμμετέχει στη βραχυχρόνια μίσθωση και σε ένα ακίνητο που ξεχωρίζει πραγματικά.

Η συνεργασία με τη Diamond Homes βασίζεται σε ένα ξεκάθαρο και δοκιμασμένο μοντέλο, το οποίο εξασφαλίζει διαφάνεια, νομιμότητα και σαφή κατανομή ρόλων.

Συγκεκριμένα, συνάπτεται σύμβαση μίσθωσης, η οποία:

• διατηρεί το μοντέλο ποσοστών μεταξύ ιδιοκτήτη και διαχειριστή (75% – 25%), το οποίο υπολογίζεται επί του καθαρού ποσού, μετά την αφαίρεση φόρων, προμηθειών πλατφόρμας και εξόδων καθαρισμού
• επιτρέπει στην εταιρεία μας να λάβει ΑΜΑ και να λειτουργεί το ακίνητο ως Διαχειριστής, απαλλάσσοντας τον ιδιοκτήτη από τη σχετική γραφειοκρατία και την ευθύνη που συνεπάγεται η καθημερινή λειτουργία του ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση,
• μειώνει σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση του ιδιοκτήτη, καθώς ο ιδιοκτήτης φορολογείται μόνο για το ποσό που λαμβάνει στον τραπεζικό του λογαριασμό κάθε μήνα, υπό τη μορφή μισθώματος, και όχι για το σύνολο των εισπράξεων του ακινήτου.

Το μοντέλο αυτό έχει σχεδιαστεί ώστε ο ιδιοκτήτης να γνωρίζει εξαρχής πώς λειτουργεί η συνεργασία, ποιες είναι οι ευθύνες κάθε πλευράς και με ποιον τρόπο διασφαλίζεται η ομαλή και νόμιμη διαχείριση του ακινήτου.

Για περισσότερες λεπτομέρειες, επικοινωνήστε μαζί μας.

Ο ιδιοκτήτης καλύπτει τα πάγια και λειτουργικά έξοδα που αφορούν το ακίνητο, όπως ενδεικτικά:

• μηνιαίους λογαριασμούς (ρεύμα, ύδρευση, θέρμανση, ίντερνετ, κοινόχρηστα),
• κόστη επισκευών ή αντικαταστάσεων που ενδέχεται να απαιτηθούν, ώστε το ακίνητο να διατηρείται στην κατάσταση στην οποία παραδόθηκε.

Για τα παραπάνω υπάρχει πάντα συνεργασία και έγκαιρη επικοινωνία από την πλευρά μας, με στόχο την εύρεση της βέλτιστης λύσης και τη διευκόλυνση της υλοποίησής της.

Το κόστος των αναλώσιμων ειδών καθαρισμού και των ειδών που απαιτούνται για τις διαμονές των επισκεπτών καλύπτεται από τη Diamond Homes.

Δεν είναι κάθε ακίνητο κατάλληλο για βραχυχρόνια μίσθωση, ούτε κάθε ακίνητο κατάλληλο για τον τρόπο που λειτουργούμε στη Diamond Homes.

Πριν αναλάβουμε τη διαχείριση, εξετάζουμε συγκεκριμένα βασικά κριτήρια, ώστε να διασφαλίζεται η σωστή λειτουργία και η βιωσιμότητα της συνεργασίας.

Ενδεικτικά, το ακίνητο θα πρέπει:

• να βρίσκεται σε περιοχή με πραγματική ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση
• να έχει λειτουργική διαρρύθμιση και δυνατότητα φιλοξενίας τουλάχιστον 4 επισκεπτών
• να παρουσιάζει έναν καθαρό, σύγχρονο χώρο με καλή αισθητική
• να διαθέτει τις παροχές που θεωρούμε απαραίτητες και μπορούν να συζητηθούν εκτενώς σε συνάντησή μας

Κάθε ακίνητο αξιολογείται ξεχωριστά, με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του και τις προοπτικές του.

Στόχος μας δεν είναι η ποσότητα, αλλά η δημιουργία συνεργασιών που έχουν ουσιαστικό νόημα και για τον ιδιοκτήτη και για εμάς. 

Η φιλοσοφία λειτουργίας της Diamond Homes βασίζεται στην πλήρη και συνδυαστική διαχείριση του ακινήτου.

Ο τρόπος με τον οποίο έχουμε οργανώσει τις διαδικασίες μας προϋποθέτει ενιαίο έλεγχο σε όλα τα βασικά στάδια της λειτουργίας.

Για τον λόγο αυτό, δεν αναλαμβάνουμε μεμονωμένες υπηρεσίες (όπως μόνο καθαρισμό, μόνο κρατήσεις ή μόνο επικοινωνία), ούτε συνεργασίες όπου η ευθύνη μοιράζεται λειτουργικά μεταξύ ιδιοκτήτη και διαχειριστή.

Η εμπειρία μας έχει δείξει ότι η αποσπασματική διαχείριση:

• δημιουργεί λειτουργικές αστοχίες,
• επηρεάζει την εμπειρία του επισκέπτη,
• και τελικά δεν εξυπηρετεί ούτε τον ιδιοκτήτη ούτε το ακίνητο.

Η ανάληψη πλήρους διαχείρισης μάς επιτρέπει να λειτουργούμε με συνέπεια, να ελέγχουμε το αποτέλεσμα και να διασφαλίζουμε το επίπεδο ποιότητας που χαρακτηρίζει ένα Diamond Home.

Η σωστή και ξεκάθαρη επικοινωνία με τους ανθρώπους που συνεργαζόμαστε αποτελεί βασική μας αρχή.

Την ίδια στιγμή, όταν αναλαμβάνουμε τη διαχείριση ενός ακινήτου, αυτή γίνεται με πλήρη και ενιαίο τρόπο.

Αυτό σημαίνει ότι η Diamond Homes είναι αποκλειστικά υπεύθυνη για:

• την online προβολή και παρουσία του ακινήτου
• τις κρατήσεις και την επικοινωνία με τους επισκέπτες
• τη φροντίδα των διαμονών και τον καθαρισμό του χώρου

Οι πολιτικές μας και ο τρόπος λειτουργίας μας είναι αποτέλεσμα πολυετούς εμπειρίας και μελέτης και βασίζονται σε τρεις σταθερές αρχές: αξιοπιστία και διαφάνεια, επαγγελματισμό και μεγιστοποίηση του οφέλους για όλους.

Οι συνεργάτες μας έχουν σαφή και πλήρη εικόνα της λειτουργίας του ακινήτου τους και μπορούν να μας ελέγχουν ανά πάσα στιγμή ως προς την τήρηση των παραπάνω.

Ταυτόχρονα, η ουσία της συνεργασίας είναι η εμπιστοσύνη: να μας αναθέτουν τη διαχείριση και να αφήνουν σε εμάς τη δουλειά για την οποία μας επέλεξαν.

Όχι, δε λειτουργούμε με αυτόν τον τρόπο.

Οι ιδιοκτήτες, ωστόσο, έχουν πλήρη εικόνα της πορείας και της απόδοσης του ακινήτου τους.

Σε μηνιαία βάση αποστέλλουμε αναλυτικές αναφορές, οι οποίες περιλαμβάνουν:

• αναλυτικά αρχεία από την πλατφόρμα,
• οικονομικά στοιχεία και έσοδα,
• συνοπτική εικόνα κρατήσεων και απόδοσης.

Παράλληλα, είμαστε άμεσα διαθέσιμοι για επικοινωνία και διευκρινίσεις κάθε φορά που θα χρειαστεί.

Μετά από μελέτη και πολυετή εμπειρία στη βραχυχρόνια μίσθωση, έχουμε καταλήξει ότι είναι επαρκές αλλά και προτιμητέο να συνεργαζόμαστε αποκλειστικά με την πλατφόρμα της Airbnb.

Υπάρχει συχνά η αντίληψη ότι η ταυτόχρονη παρουσία ενός ακινήτου σε πολλές πλατφόρμες οδηγεί αυτόματα σε μεγαλύτερο κοινό και υψηλότερα έσοδα. Στην πράξη, όμως, αυτό σπάνια επιβεβαιώνεται.

Ο κατακερματισμός των κρατήσεων σε πολλά κανάλια:

• διασπά τη δυναμική του ακινήτου,
• καθυστερεί τη συγκέντρωση κριτικών,
• και αποδυναμώνει τη συνολική του απόδοση σε κάθε πλατφόρμα ξεχωριστά.

Η Airbnb, ειδικά, λειτουργεί με αλγοριθμική λογική που ευνοεί τη συνέπεια και την αποκλειστική εστίαση. Ακίνητα που συγκεντρώνουν κρατήσεις, κριτικές και δραστηριότητα σε ένα ενιαίο προφίλ ενισχύονται σημαντικά στην προβολή τους, ενώ η αποσπασματική παρουσία σε πολλά κανάλια συχνά λειτουργεί εις βάρος τους.

Παράλληλα, η Airbnb προσφέρει σήμερα ισχυρότερη προστασία για τον οικοδεσπότη, πολύ χαμηλότερα ποσοστά προμήθειας, πιο ώριμα εργαλεία διαχείρισης και — ειδικά στην Αθήνα — αποτελεί την κυρίαρχη πλατφόρμα σε επίπεδο ζήτησης και αξιοπιστίας.

Είναι σημαντικό για εμάς να αισθάνεστε σιγουριά και ελευθερία στη συνεργασία μας. Αν σε οποιοδήποτε στάδιο επιθυμήσετε τη λήξη της συνεργασίας, αυτό γίνεται απολύτως σεβαστό.

Θα πρέπει, ωστόσο, να ληφθεί υπόψη ότι κρατήσεις που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί για μελλοντικές ημερομηνίες δεν μπορούν να ακυρωθούν. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η ολοκλήρωση της συνεργασίας γίνεται μετά την πραγματοποίηση της τελευταίας προγραμματισμένης διαμονής.

Όπου είναι εφικτό, προσπαθούμε να μεταφέρουμε τους επισκέπτες σε άλλα διαθέσιμα ακίνητα, χωρίς αυτό να μπορεί να εγγυηθεί σε κάθε περίπτωση. Πάντως αξίζει να σημειωθεί πως συνήθως το ημερολόγιο ενός ακινήτου μας διατηρείται ανοιχτό για διάστημα έως 6-8 μηνών.

Σε κάθε περίπτωση, με έγκαιρη επικοινωνία, ειλικρίνεια και καλή πρόθεση, στόχος μας είναι να αποφεύγονται δύσκολες καταστάσεις και να βρίσκονται λύσεις που εξυπηρετούν και τις δύο πλευρές.

Η έναρξη συνεργασίας με τη Diamond Homes είναι μία απλή και γρήγορη διαδικασία.

Αρχικά, πραγματοποιείται μία πρώτη επικοινωνία, κατά την οποία συζητάμε τα βασικά χαρακτηριστικά του ακινήτου και τις προσδοκίες του ιδιοκτήτη, ενώ ακολουθεί αξιολόγηση του χώρου.

Εφόσον υπάρχει αμοιβαίο ενδιαφέρον, προχωράμε στη σύναψη του σχετικού συμφωνητικού και, στη συνέχεια, στη δήλωση της μίσθωσης στο αρμόδιο σύστημα, ώστε η εταιρεία μας να μπορέσει να λάβει ΑΜΑ για το ακίνητο.

Τις επόμενες ημέρες, ελέγχουμε τις τελευταίες λεπτομέρειες του χώρου, πραγματοποιούμε την επαγγελματική φωτογράφιση και ολοκληρώνουμε την καταχώρηση, ώστε το ακίνητο να ξεκινήσει να δέχεται κρατήσεις.

Στη Diamond Homes, η προσέγγισή μας στη διαχείριση ακινήτων συνοψίζεται σε τρεις λέξεις:

Εμπειρία. Αξιοπιστία. Επιτυχία.

Εμπειρία, γιατί πίσω από κάθε απόφαση και κάθε διαδικασία υπάρχει δεκαετής ενασχόληση με τη βραχυχρόνια μίσθωση και βαθιά γνώση της αγοράς, ακόμα και από την πλευρά του ιδιοκτήτη. Δεν λειτουργούμε πειραματικά, αλλά με μεθοδολογία που έχει δοκιμαστεί στην πράξη.

Αξιοπιστία, γιατί εργαζόμαστε με ξεκάθαρο πλαίσιο συνεργασίας, διαφάνεια και συνέπεια. Αναλαμβάνουμε πλήρως τη διαχείριση των ακινήτων που μας εμπιστεύονται και στεκόμαστε υπεύθυνα απέναντι τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στους επισκέπτες.

Επιτυχία, γιατί στόχος μας δεν είναι απλώς η λειτουργία ενός ακινήτου, αλλά η ουσιαστική του απόδοση και το μέγιστο δυνατό κέρδος όλων των πλευρών. Κάθε ακίνητο που εντάσσεται στη Diamond Homes αντιμετωπίζεται με φροντίδα, προσοχή στη λεπτομέρεια και συνεχή παρακολούθηση.

Αν βλέπετε το ακίνητό σας ως διαμάντι, τότε αυτή είναι η συνεργασία που σας ταιριάζει.