Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα βρίσκεται τα τελευταία χρόνια στο επίκεντρο συζητήσεων σχετικά με περιορισμούς, νέους κανονισμούς και αλλαγές στο νομικό πλαίσιο. Δημοσιεύματα, εξαγγελίες και φήμες δημιουργούν συχνά σύγχυση σε ιδιοκτήτες και οικοδεσπότες, οι οποίοι προσπαθούν να κατανοήσουν τι ισχύει πραγματικά και τι όχι.

Στην πράξη, το πλαίσιο λειτουργίας της Airbnb στην Αθήνα έχει πράγματι εξελιχθεί, όμως πολλές από τις πληροφορίες που κυκλοφορούν δεν ανταποκρίνονται πλήρως στην πραγματικότητα. Ακολουθεί μια συνοπτική εικόνα των βασικών κανόνων που ισχύουν σήμερα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα και τη λειτουργία της Airbnb στην πόλη.

Περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση στο Δήμο Αθηναίων

Από τον Ιανουάριο του 2025 εφαρμόζεται περιορισμός στην ένταξη νέων ακινήτων σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε συγκεκριμένες περιοχές του Δήμου Αθηναίων.

Συγκεκριμένα:

• Απαγορεύεται η έκδοση νέου Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) για ακίνητα που δεν είχαν λάβει ΑΜΑ πριν το 2025 στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα.
• Ακίνητα που είχαν ήδη λάβει ΑΜΑ πριν το 2025 μπορούν να συνεχίσουν κανονικά τη λειτουργία τους.
• Διατηρείται το δικαίωμα επανένταξης στη βραχυχρόνια μίσθωση ακόμη και μετά από διακοπή.
• Επιτρέπεται η κατάργηση και επανέκδοση ΑΜΑ σε περίπτωση αλλαγής διαχειριστή, μισθωτή ή ιδιοκτήτη.

Ο περιορισμός αφορά μόνο νέα ακίνητα και όχι τη συνέχιση της λειτουργίας όσων ήδη δραστηριοποιούνται στην αγορά.

Υποχρεωτική εγγραφή στο Μητρώο και δηλωτικές υποχρεώσεις

Κάθε ακίνητο που διατίθεται μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb υποχρεούται να εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος εμφανίζεται δημόσια στην καταχώρηση.

Υπεύθυνος για τη διαδικασία είναι ο Διαχειριστής του ακινήτου, ο οποίος:

• πραγματοποιεί την εγγραφή στο Μητρώο
• δηλώνει κάθε διαμονή
• υποβάλλει τις σχετικές δηλώσεις έως τις προβλεπόμενες προθεσμίες

Αν ο διαχειριστής δεν είναι ο ιδιοκτήτης, απαιτείται μισθωτήριο μεταξύ των δύο.

Νέες προϋποθέσεις λειτουργίας για τα ακίνητα

Από το 2025 έχουν θεσπιστεί ελάχιστες προϋποθέσεις για τη νόμιμη λειτουργία ενός ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση, με στόχο την ασφάλεια των επισκεπτών και τη διασφάλιση βασικών προτύπων λειτουργίας.

Οι βασικές απαιτήσεις περιλαμβάνουν:

• ασφάλεια αστικής ευθύνης
• πιστοποιητικό ηλεκτρικής εγκατάστασης
• τακτικό πιστοποιητικό απεντόμωσης
• βασικά είδη ασφάλειας, όπως πυροσβεστήρα, ανιχνευτή καπνού και φαρμακείο

Οι προϋποθέσεις αυτές αποτελούν πλέον μέρος της κανονικής λειτουργίας ενός ακινήτου και όχι προαιρετικές επιλογές.

Όριο ακινήτων για ιδιώτες

Σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο, ένας ιδιώτης μπορεί να διαθέτει έως δύο ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση. Για τη διάθεση περισσότερων ακινήτων απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας ή ανάθεση της διαχείρισης σε επιχείρηση.

Φορολογία και οικονομικές επιβαρύνσεις

Τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση φορολογούνται με την κλίμακα εισοδήματος από ακίνητα, όπως και στις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Παράλληλα ισχύουν:

• ΦΠΑ 13%, όταν η βραχυχρόνια μίσθωση διενεργείται από επιχείρηση
• Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Αλλαγή, το οποίο διαμορφώνεται ανάλογα με την περίοδο διαμονής (στα 2 ευρώ ημερησίως από Νοέμβριο έως και Μάρτιο και στα 8 ευρώ ημερησίως από Απρίλιο έως και Οκτώβριο)

Οι υπόλοιπες φορολογικές υποχρεώσεις εξαρτώνται από τον τρόπο λειτουργίας και τη μορφή διαχείρισης του ακινήτου.

Περιορισμοί που δεν ισχύουν (παρά όσα συχνά αναφέρονται)

Παρά τις συχνές αναφορές σε περιορισμούς, ορισμένα μέτρα δεν έχουν θεσπιστεί.

Σήμερα δεν ισχύουν:

• όριο ημερών λειτουργίας (π.χ. 90 ημέρες ετησίως)
• ανώτατο όριο εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση

Η αγορά ρυθμίζεται κυρίως μέσω φορολογικών και λειτουργικών υποχρεώσεων και όχι μέσω χρονικών περιορισμών.

Ένα πλαίσιο που συνεχώς εξελίσσεται

Το πλαίσιο λειτουργίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα εξελίσσεται διαρκώς και η κατανόησή του αποτελεί βασικό στοιχείο για όποιον δραστηριοποιείται ή σκέφτεται να δραστηριοποιηθεί στην αγορά. Πέρα από τις συζητήσεις και τις εκτιμήσεις για το μέλλον, αυτό που έχει σημασία είναι η σαφής γνώση των κανόνων που ισχύουν σήμερα και η δυνατότητα προσαρμογής σε ένα περιβάλλον που γίνεται σταδιακά ολοένα πιο ρυθμιζόμενο και πιο απαιτητικό.